La location de son logement par l’intermédiaire de plateformes en ligne séduit de plus en plus.
A Paris, près de 70.000 logements sont proposés sur la plateforme Airbnb et l’offre est croissante, notamment dans la perspective des Jeux Olympiques de Paris 2024.
Mais attention, louer son bien en meublé touristique implique de respecter une règlementation stricte et les règles évoluent régulièrement.
On vous explique.
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Louer son bien sur une plateforme : une location saisonnière
Tout d’abord, la location via une plateforme (AIRBNB, BOOKING, ABRITEL, etc..) est considérée comme de la location saisonnière qu’il s’agisse de votre résidence principale ou secondaire.
Juridiquement, la location saisonnière est définie par l’article 1-1 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 comme « la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs ».
De ce fait, vous ne pouvez pas louer votre logement plus 90 jours à une même personne lors d’une location saisonnière.
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Les obligations générales de la location saisonnière
Devant la pénurie de logement constatée dans certaines grandes agglomérations, le cadre législatif de la location saisonnière s’est considérablement durci.
Ainsi, depuis la loi n°2016-1321 du 7 octobre 2016, toutes les communes peuvent instituer une procédure de déclaration préalable, avec un service d’enregistrement en ligne pour toutes les locations meublées de courte durée, y compris celles de votre résidence principale (Article L324-1-1 du Code de tourisme).
De ce fait, si vous proposez un meublé de tourisme dans la ville de Paris par exemple, vous devez préalablement vous inscrire auprès du service en ligne de la mairie, qui délivrera un numéro d’enregistrement.
Si vous proposez votre logement sur internet et que l’annonce ne comporte pas de numéro d’enregistrement, la plateforme devra retirer l’annonce.
Mais ce n’est pas tout, dans ces communes, les propriétaires de logement ne peuvent pas louer leurs résidences principales en meublé de tourisme plus de 120 jours par an.
Afin de vérifier la bonne application de cette règle, les communes peuvent, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant la location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours de mise en location du logement.
Dès lors, si vous louez louer un bien sur une plateforme en ligne et que vous ne respectez pas ces règles, vous vous exposez à des sanctions administratives ou pénales, notamment une amende pouvant atteindre 10.000 € (art. L324-1-1 du Code du Tourisme).
1. Les règles à respecter pour les propriétaires
Préalablement à la location du bien, le bailleur devra remettre à la plateforme de location saisonnière une déclaration sur l’honneur qui atteste que ces obligations ont été respectées et qui indique également si le logement constitue ou non sa résidence principale, ainsi que le numéro de déclaration du logement dans l’hypothèse où le logement est sa résidence secondaire.
D’autre part et même si la période des Jeux Olympiques 2024 est propice à la location saisonnière, un propriétaire bailleur ne peut pas donner congé à son locataire en place afin de relouer son bien sur Airbnb, Booking, etc.
En effet, le congé pourra être requalifié en congé frauduleux par les juges et le locataire pourra exiger le maintien du bail et réclamer des dommages et intérêts.
De plus, le bailleur pourrait être condamné à une amende pénale allant jusqu’à 6 000 Euros (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).
Enfin, si votre logement est situé dans une copropriété, il est important de vérifier que le règlement de copropriété n’interdise pas la location meublée de courte durée (clause d’habitation bourgeoise par exemple).
Cependant et même si le règlement de copropriété n’interdit pas expressément cette activité, le propriétaire qui exerce l’activité de location meublée de courte durée est néanmoins tenu de respecter la tranquillité de l’immeuble (article 9 loi du 6 juillet 1965 et CA du 21 mai 2014 n°12/17679).
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2. Les règles à respecter lorsque vous êtes locataire
Si vous êtes locataire et que vous souhaitez faire de la sous-location, vous devez impérativement obtenir l’accord du propriétaire (article 8 loi du 6 juillet 1989),
A défaut, le bailleur pourra solliciter en justice la restitution de l’intégralité des revenus que vous aurez tirés de la sous-location illicite, des dommages et intérêts en cas de dégradation de son appartement, la résiliation judiciaire de votre bail et ordonner votre expulsion.
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La fiscalité de la location saisonnière
Fiscalement, que vous soyez locataire ou propriétaire de votre résidence principale, vous devez demander votre inscription au répertoire Sirène de l’INSEE afin d’effectuer de la location saisonnière. Il s’agit d’une formalité gratuite mais obligatoire.
Suite à cette déclaration, un numéro de SIRET vous sera attribué et vous permettra de déclarer le complément de revenus tirés de la location, qui sont soumis à l’impôt sur le revenu, en tant que loueur non professionnel, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Il existe deux régimes déclaratoires : le régime forfaitaire également appelé « Micro-entreprise » et le régime réel dont les seuils diffèrent selon la nature de la location :
Au régime forfaire, vous bénéficiez d’un abattement de 50% sur les loyers perçus si votre logement ne fait l’objet d’aucun classement ou un abattement de 71%, voire 92% dans certaines zones géographiques, pour un meublé de tourisme classé.
Au régime réel, vous pouvez déduire de vos recettes annuels l’ensemble des frais et charges supportés pour leur montant réel (charges de copropriété, de gestion, intérêts d’emprunts, etc).
Lorsque vous louer via une plateforme, cette dernière doit vous fournir en janvier un document indiquant le montant brut de vos transactions durant l’année passée.
A noter qu’à partir d’un certain montant de revenus tirés de la location, vous serez soumis de plein droit au régime réel et vous pouvez avoir à payer des cotisations sociales.
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