Quels sont les principaux litiges locatifs ?
Au 1er janvier 2024, 40,3 % des ménages étaient locataires (1) de leur résidence principale. C’est par la création de la loi du 6 juillet 1989 que le législateur est venu encadrer les rapports entre propriétaires et locataires d’une résidence principale. Ce texte est d’ordre public, c’est-à-dire qu’il s’applique dans tous les cas, y compris si les parties ont prévu des clauses particulières dans le bail ou en l’absence de contrat écrit.
Bailleurs et locataires, passons en revue les principaux litiges locatifs auxquels vous pouvez être confrontés.
1 – La décence du logement
Juridiquement, le bailleur a l’obligation d’assurer au locataire un logement décent conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
A cet effet, pour être qualifié de décent, le logement doit répondre à 5 critères : surface et performance énergétiques minimales, absence de risques pour la sécurité et la santé du locataire, absence d’animaux et nuisibles et de parasites, mise à disposition de certains équipements.
Dès lors, si vous pensez que votre logement est indécent, il est nécessaire d’adresser auprès de votre bailleur ou de votre agence immobilière un courrier recommandé avec accusé de réception en listant quelles sont les problématiques constatées (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R69011).
Certains organismes ont compétence pour déterminer si votre logement peut être qualifié d’indécent et peuvent être saisis gratuitement. Par exemple, le service d’hygiène dépendant de la mairie de votre commune ou l’Agence Régionale de Santé compétente dans votre région. En cas de non-décence du logement, une attestation écrite confirmant les faits pourra vous être remise et vous permettra de disposer de la preuve de vos propos.
Vous avez également la possibilité de signaler aux services de l’État les signes de non-décence du logement loué sur Histologe (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R69012). Ce service permet d’informer l’État de la non-décence d’un logement mis en location et d’obtenir un accompagnement des services publics.
Si le propriétaire conteste les signes de non-décence, vous avez aussi la possibilité d’engager préalablement une conciliation auprès de la commission départementale de conciliation ou saisir le tribunal judiciaire dont dépend le logement. Le juge pourra ordonner les travaux que le bailleur devra entreprendre.
Si vous êtes locataire, soyez vigilants, vous ne devez pas cesser de payer tout ou partie de votre loyer sans l’accord écrit de votre propriétaire ou sans l’accord d’un juge. Vous restez en effet tenus au paiement de votre loyer conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans l’attente de la résolution du litige.
2 – Les travaux à la charge du bailleur
Durant toute la durée du bail, le bailleur a l’obligation de faire les travaux qui ne sont pas des repartions locative (article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989).
En cas de doute, n’hésitez pas à consulter le décret du 26 août 1987 (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148).
Le propriétaire doit procéder aux travaux suivants : travaux d’amélioration dans les parties communes ou privatives, travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement (volet défectueux par exemple), travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement (isolation), travaux pour respecter les critères d’un logement décent et encore l’entretien de la toiture.
Cette obligation ne s’applique pas lorsque les travaux sont rendus nécessaires par la faute du locataire.
D’autre part et si les réparations locatives sont occasionnées par vétusté ou encore force majeur, elles seront à la charge du propriétaire.
Avant d’effectuer les travaux, le bailleur doit informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette notification doit préciser la nature des travaux et leurs modalités (date de début, durée, nécessité d’accès, etc..).
Le locataire doit permettre l’accès à son logement, sauf le samedi, le dimanche et les jours fériés.
Conformément à l’article 1724 du Code civil, si les réparations durent plus de 21 jours, le prix du bail sera diminué proportionnellement au temps et à la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé.
Si vous êtes locataires, vous avez dans certains cas la possibilité de saisir le juge des contentieux et de la protection lorsque les travaux présentent un caractère abusif, ne sont pas conformes aux conditions indiquées dans la notification de travaux ou rendent l’utilisation de votre logement impossible ou dangereuse.
Vous pourrez alors demandez au juge, l’interdiction des travaux entrepris, l’interruption de ces derniers ou encore la résiliation du bail.
3 – Les impayés de loyer
Comme le bailleur, le locataire est lui aussi tenu à des obligations et notamment celle de payer le loyer (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).
SI vous êtes bailleurs et que vous êtes confrontés à cette situation, vous pouvez tout d’abord rappeler au locataire son obligation de payer le loyer et les charges par courrier recommandé avec accusé de réception en rappelant la date de paiement prévu dans le contrat de bail (début de mois ou fin de mois) et faire appel à un conciliateur de justice pour tenter de trouver une solution amiable.
Dans un second temps et dès le premier impayé de loyer, vous pouvez réclamer le paiement des sommes non payées à la personne s’étant portée garante et ayant signé un contrat de cautionnement. Si vous bénéficiez de la garantie VISALE ou si vous avez souscrit un contrat d’assurance de Garantie des Loyers Impayés (GLI), vous devez vérifier les conditions d’actionnement de ces garanties.
Enfin, vous avez la possibilité de procéder à une résiliation judiciaire du bail et demander l’expulsion du locataire. Il convient toutefois de respecter une procédure stricte : après avoir fait délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer, vous devrez assigner le locataire devant le tribunal judiciaire et demander au juge qu’il autorise son expulsion. Les opérations d’expulsion ne pourront être effectuées pendant la trêve hivernale.
Attention, bailleurs comme locataires, vous disposez d’un délai de 3 ans pour réclamer tout impayé ou trop payé (charges par exemple), au-delà une action judiciaire sera prescrite (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Bon à savoir : En cas d’impayé, le contrat de bail rédigé par un notaire permet de réaliser directement, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, une saisie attribution (saisie sur compte bancaire) ce que ne permet pas le bail sous seing privé (contrat de location rédigé par les parties sans intervention d’un notaire). L’acte notarié est en réalité un titre exécutoire (article L111-3 du Code des procédures civiles d’exécution), contrairement à l’acte sous seing privé, qui ne permet de réaliser qu’une saisie conservatoire.
4 – La contestation de l’état des lieux
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A l’entrée du locataire
L’état des lieux d’entrée et de sortie sont réalisés lorsqu’un locataire prend possession d’un logement ou lorsqu’il le quitte. Ce document permet de faire un constat rédigé par les deux parties de l’état du logement et donc de permettre de déterminer les différentes responsabilités entre bailleur et locataire si des dommages venaient à être constatés à la sortie.
Lors de la remise des clés du logement, un état des lieux est annexé au bail. L’état des lieux d’entrée doit décrire avec précisions les équipements qu’il comporte et l’état du logement.
En l’absence d’état des lieux, le locataire (locataire) est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil).
Vous êtes locataires : vous souhaitez compléter l’état des lieux d’entrée, vous disposez de dix jours calendaires à compter de son établissement ou durant le premier mois de la période de chauffe pour signaler une constatation relative à l’usage du chauffage. Si le bailleur refuse, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).
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A la sortie du locataire
Si aucun état des lieux de sortie n’a été effectué, le locataire est présumé avoir rendu le logement en bon état.
Si l’état des lieux ne peut pas être établi amiablement entre le bailleur et le locataire, il pourra être établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de l’une ou l’autre des parties, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont informées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec accusé de réception.
La restitution du dépôt de garantie
A la signature du bail, le propriétaire peut exiger le versement d’un dépôt de garantie (sauf pour un bail mobilité) afin de faire face aux éventuels manquements du locataire à ses obligations (impayés de loyer, charges, absence de réparations locatives).
Comme énoncé à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer hors charges et doit être mentionné au bail. Le bailleur ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garante en cours de bail, ni au renouvellement de celui-ci.
Malheureusement, c’est très souvent lors de la restitution du dépôt de garantie que les désaccords apparaissent.
Conformément à l’article 22 du 6 juillet 1989, deux situations sont à distinguer :
- Le logement est conforme à l’état des lieux d’entrée : le bailleur dispose d’un mois pour rendre le dépôt de garantie au locataire ;
- Le logement n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée : Le bailleur dispose d’un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés pour rendre le dépôt de garantie au locataire, déduction faite des sommes dues par le locataire.
Vous êtes bailleurs ? prenez garde ! A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel, pour chaque période mensuelle commencée.
Évidemment, cette majoration n’est pas due si le locataire n’a pas communiqué l’adresse de son nouveau domicile.
Attention, le dépôt de garantie n’est pas prévu pour supporter le dernier mois de loyer. Le locataire reste donc tenu au paiement du loyer jusqu’à la fin du bail.
5 – En cas de contentieux
Locataires comme bailleurs, avant de saisir le tribunal compétent, vous avez l’obligation de saisir la commission départementale de conciliation si le montant du litige en cours est inférieur à 5000 euros. Si le montant du litige est supérieur à 5000 Euros, vous n’avez pas l’obligation de passer par un conciliateur et vous pouvez saisir directement le juge.
Dans la plupart des litiges locatifs, votre protection juridique reste à votre disposition pour vous renseigner et est susceptible d’intervenir afin de vous aider dans la résolution des différents rencontrés.
(1) Réf – https://www.insee.fr/fr/statistiques/8251576
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